Tại buổi tập huấn “Đề cương kiểm toán việc quản lý, sử dụng đất trong quá trình cổ phần hóa (CPH) và sau CPH của các doanh nghiệp nhà nước (DNNN) giai đoạn 2011-2017” vừa được Kiểm toán Nhà nước (KTNN) tổ chức, ông Khương Tiến Hùng – Phó Kiểm toán trưởng KTNN chuyên ngành VI – đã chia sẻ một số vướng mắc và hướng giải quyết khi thực hiện kiểm toán những nội dung liên quan đến lĩnh vực đất đai của DN CPH.

Doanh nghiệp cố giữ đất để chờ cơ hội chuyển đổi mục đích sử dụng

Quá trình kiểm toán thời gian qua cho thấy, trong vấn đề quy hoạch xây dựng, sai phạm về việc sử dụng đất không phù hợp với hoạt động sản xuất kinh doanh của DN đang diễn ra rất phổ biến. Hiện nay, các DN của địa phương thường có vốn và quy mô sản xuất kinh doanh nhỏ, nhưng quỹ đất và giá trị đất lại rất lớn. Khi CPH, chỉ một số DN rất nghiêm túc trong việc rà soát phương án sử dụng đất, trả lại đất cho Nhà nước, còn lại phần lớn DN sẽ đưa ra phương án sử dụng không phù hợp với hoạt động sản xuất kinh doanh.

Theo quy định của Nghị định số 59/2011/NĐ-CP và Nghị định số 126/2017/NĐ-CP chuyển DN 100% vốn nhà nước thành công ty cổ phần, nếu DN sử dụng đất không đúng, không phù hợp với phương án sắp xếp CPH thì phải trả lại Nhà nước để sử dụng cho mục đích khác. Điều này đồng nghĩa với việc Nhà nước có thể thu hồi đất nếu DN chuyển đổi sai mục đích, bởi vậy, phương án sử dụng đất rất quan trọng.

Khi kiểm toán, đoàn kiểm toán căn cứ vào ba điểm tựa để kết luận, đó là: quy hoạch kế hoạch; phương án sử dụng đất theo các quy định về sắp xếp cổ phần hóa DNNN; yếu tố phù hợp với tình hình sản xuất kinh doanh của đơn vị. Theo đó, đoàn kiểm toán sẽ đánh giá: hiện trạng của DN có cần thiết sử dụng khu đất hay không; trong tương lai, việc mở rộng quy mô, kế hoạch, quy hoạch sản xuất kinh doanh trên diện tích đất này có phù hợp hay không. Thực tế, đoàn kiểm toán nhận thấy, nhiều DN vẫn giữ đất để chờ cơ hội chuyển đổi, kêu gọi đầu tư nhưng không phải để sản xuất kinh doanh. Nếu như đoàn kiểm toán chỉ căn cứ vào phê duyệt của cơ quan nhà nước trong giai đoạn trước mà bỏ qua bước đánh giá lại các phê duyệt này thì sẽ không đạt được mục tiêu của cuộc kiểm toán.

Mang quyền được thuê đất của Nhà nước đi góp vốn

Đối với mục tiêu kiểm toán liên quan đến các vấn đề chuyển đổi mục đích sử dụng đất, chúng tôi thấy rằng, đa số quỹ đất của DN CPH là đất thuê của Nhà nước trả tiền hằng năm, nên theo quy định sẽ không được tính vào giá trị DN.

DN thuê đất theo mục đích sử dụng, bởi thế sẽ không có gì đáng nói nếu như quỹ đất này không phải là “đất vàng”. Hiện nay, ngay cả khi không sử dụng, DN vẫn không trả lại đất cho Nhà nước mà tiếp quản và chờ cơ hội, trước đây sử dụng thế nào thì sau khi CPH cũng như vậy.

Tất nhiên, trong quá trình đó, DN sẽ chuyển đổi mục đích sử dụng đất, bởi lợi thế về quyền sử dụng đất sẽ chỉ xuất hiện khi có sự chuyển đổi. Đối với riêng vấn đề này, đoàn kiểm toán đã phát hiện một số bất cập:
Thứ nhất, các DNNN thực hiện góp vốn thành lập công ty liên doanh, liên kết để triển khai các dự án bất động sản, đây là cách để DNNN lách luật đối với quy định không được đầu tư ngoài ngành.

Thứ hai, DN không có đủ khả năng tài chính cũng như kinh nghiệm để triển khai các dự án bất động sản, nên hầu hết đất đai sẽ là phần tài sản được mang ra để liên doanh, liên kết, thực hiện các dự án. Luật hiện hành quy định, DN không được dùng đất thuê để góp vốn liên doanh, liên kết, bởi vậy, các DN đã biến tướng bằng nhiều cách gọi khác nhau, như: góp vốn bằng lợi thế quyền thuê đất, lợi thế mặt bằng, hoặc gọi là thương quyền… Nhưng tựu trung lại, tất cả đều là quyền được thuê đất của Nhà nước mang đi góp vốn.

Thứ ba, hiện nay, không có luật nào quy định việc DN góp bao lâu thì được thoái vốn, do đó, các DN lợi dụng điều này để bán đất thông qua hình thức góp vốn sau đó thoái vốn ngay. Đoàn kiểm toán chưa phát hiện ra tình trạng này tại các DN của địa phương, nhưng đối với các DN của T.Ư, các tập đoàn, tổng công ty thì hầu hết đều đã tiến hành thoái vốn rất nhanh, trong khoảng từ 3 tháng đến 3 năm.

Xử lý thế nào với nguồn thu từ lợi thế quyền thuê đất?

Trong quá trình kiểm toán, đoàn kiểm toán cũng đã phát hiện một loại nguồn thu rất lớn do các nhà đầu tư trả cho DN mang đất đi liên doanh liên kết, với các tên gọi như: chi phí hỗ trợ, chi phí di dời, chi phí bồi thường… Tuy nhiên, về bản chất, đây chính là tiền thỏa thuận giữa các bên để có lợi thế quyền thuê đất. Mặc dù khoản tiền này rất lớn, lên đến 200 – 300 tỷ đồng, nhưng không có luật nào quy định về vấn đề này, thậm chí Luật Đất đai cũng chưa thừa nhận việc quản lý lợi thế quyền thuê đất của Nhà nước. Bởi vậy, sau khi kiểm toán, đoàn kiểm toán đã gặp một số vướng mắc khi đưa ra kiến nghị.

Trên thực tế, các DN đã phản ứng và tranh luận về kiến nghị của KTNN, vì hiện pháp luật không có quy định nào liên quan đến việc quản lý lợi thế quyền thuê đất của Nhà nước, mỗi DN hạch toán một kiểu khác nhau, khiến đoàn kiểm toán xử lý rất khó khăn. Cụ thể như: một số DN đưa nội dung này vào phần tăng vốn DNNN khi CPH, có DN lại đưa vào tăng tài khoản thu về NSNN, cũng có DN nhập vào khoản thu nhập bất thường của DN để nộp thuế xong thì chia quỹ…

Hiện nay, khi khoản tiền này xuất hiện, UBND TP. Hà Nội đã chỉ đạo Sở Tài chính thu về NSNN, nhưng thực tế, điều này chỉ thực hiện được đối với các DN địa phương, còn với các tập đoàn, tổng công ty thì khoản tiền đó đã không thể thu hồi. Đoàn kiểm toán xác định: đây chính là lợi thế quyền thuê đất và thuộc vào lợi ích của Nhà nước, do vậy, KTNN vẫn phải kiến nghị thu về NSNN.

Một vấn đề nữa liên quan đến việc thu hồi khoản tiền từ lợi thế quyền thuê đất, đó là: nếu khoản tiền xuất hiện trong giai đoạn DN đang CPH thì việc kiến nghị thu về NSNN rất đơn giản, nhưng nếu sau khi chuyển đổi thành công ty cổ phần DN mới nhận được số tiền này thì kiến nghị thu hồi của KTNN sẽ gây tranh cãi. Đối với tình huống này, có một số trường hợp xảy ra: Một là, nếu DN đã ký hợp đồng hợp tác liên doanh với nhà đầu tư và đã nhận tiền trong giai đoạn còn là DNNN thì KTNN sẽ phải kiến nghị thu hồi nộp NSNN số tiền này;

Hai là, DNNN đã ký hợp đồng hợp tác nhưng đến giai đoạn trở thành công ty cổ phần thì tiền mới về. Với trường hợp này, đoàn kiểm toán đánh giá: dù tiền về ở giai đoạn sau, nhưng nguồn gốc lại từ giai đoạn trước, tức là lợi ích của Nhà nước. Công ty cổ phần không tạo ra khoản tiền này;

Ba là, DN đã chuyển thành công ty cổ phần, hợp đồng liên doanh đã ký nhưng tiền chưa về, hợp đồng cũng chưa thực hiện, chưa chuyển đổi mục đích sử dụng đất, mới là “đặt gạch giữ chỗ”. Trường hợp này, đoàn kiểm toán chỉ kiến nghị UBND theo dõi.

Ngoài ra, còn một trường hợp nữa, đó là DN đã được UBND thành phố cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất, nhưng mới chỉ dừng ở chủ trương, chưa chuyển đổi (có trường hợp chủ trương đã có từ 10 năm trước). KTNN đã kiến nghị xem xét lại các chủ trương này để xử lý dứt điểm, tránh tình trạng DN chỉ quây đất không thực hiện dự án mà Nhà nước cũng không thu hồi được.